Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf der Energieeinsparverordnung (EnEV), die in diesem Fall noch bis Mai 2021 gilt. Erst danach gilt das neue Gebäudeenergiegesetz, das am 1. November 2020 in Kraft getreten ist.

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressenten über die energetischen Kennwerte des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden in der dazu aktuell noch geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) beschrieben.

Bauherren oder Eigentümer müssen sicherstellen, dass sie vom Planer oder Architekten einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach EnEV durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um die KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen.

Ob Sie einen Energieausweis benötigen, erfahren Sie auf die Schnelle auch über diesen Online-Check.

Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter umlegen. Wohnungseigentümer in Eigentümergemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Welcher Energieausweis ist zulässig für Gebäude im Bestand?

Außerdem kann nur ein Bedarfsausweis ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- bzw. Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre nicht vollständig vorliegen. Dies kann beispielsweise dann zutreffen, wenn dezentral über Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.

Für Neubauten wird ebenfalls grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude". Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftungs- und Klimaanlage sowie die Beleuchtung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Mieter bzw. Käufer sollen die Möglichkeit haben, den Energieausweis bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter, Verkäufer oder Makler haben daher die Pflicht, Ihnen den Energieausweis bereits bei der Besichtigung zu zeigen.

Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, - spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressenten dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Die früher übliche Vorgehensweise, den Ausweis gar nicht oder nur dann vorzuzeigen, wenn ein Kauf- oder Mietinteressent ausdrücklich danach fragt, ist nicht mehr zulässig.

Was ist bei Wohnungsanzeigen wichtig?

Die derzeit noch gültige Energieeinsparverordnung macht den Energieausweis zu einer wichtigen Informationsquelle bei der Immobiliensuche. So müssen die wichtigsten energetischen Kenndaten des Ausweises - insbesondere der Energiebedarf oder -verbrauch und der Energieträger (zum Beispiel Öl oder Gas) für die Heizung ebenso wie die Art der Beheizung - bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden.

Liegt ein nach dem 1. Mai 2014 ausgestellter Energieausweis für Wohngebäude mit einer bestimmten Effizienzklasse vor, muss auch diese veröffentlicht werden. Bei älteren Ausweisen, die noch keine Effizienzklasse haben, können Sie den Kennwert in die Klasse umrechnen (lassen) und in der Anzeige freiwillig angeben. Da die notwendigen Daten nicht immer leicht zu finden sind, hat die Bundesregierung zur EnEV 2014 eine Arbeitshilfe für "alte" Ausweise veröffentlicht.

Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden. Ansonsten muss der Verkäufer oder Vermieter  in der Immobilien-Anzeige bestimmte Angaben aus dem Ausweis veröffentlichen, sofern bereits zu diesem Zeitpunkt ein gültiger Ausweis vorliegt. Die sind:

• die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch?)
• der Endenergiebedarf des Gebäudes
• die Hauptenergieträger für die Beheizung
• das Baujahr und die Energie-Effizienzklasse des Gebäudes.

Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Wenn Gebäudeeigentümer den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich machen, gilt dies gemäß EnEV als Ordnungswidrigkeit. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Dabei ist die Zuständigkeit für Energieausweise in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden. Dazu sollten Sie es als Vermieter oder Verkäufer nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.

Checkliste: Darauf sollten Kauf- und Mietinteressenten achten

• Achten Sie bereits in der Immobilienanzeige auf den Energiekennwert und die Energieeffizienzklasse. Legen Sie sich aber nicht nur auf die besten Klassen fest. Denn was bei Elektrogeräten meist der Mindeststandard ist, beschreibt bei Gebäuden wirklich die sparsamste Variante. Zur Orientierung: Die Skala reicht von A+ bis H, ein Wohngebäude mit einem durchschnittlichen Verbrauch liegt in Klasse E.
• Lassen Sie sich vom Eigentümer bzw. Vermieter den Energieausweis vorlegen. Alle Eigentümer sind bei Verkauf oder Neuvermietung von Häusern und Wohnungen dazu verpflichtet. Davon ausgenommen sind lediglich denkmalgeschützte Gebäude oder sehr kleine Häuser mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
• Nehmen Sie auch Einblick in die Modernisierungsempfehlungen des Energieausweises und fragen Sie den Eigentümer, ob er die Maßnahmen bereits umgesetzt hat oder eine Umsetzung plant.
• Achten Sie darauf, dass Sie bei Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ein Exemplar oder eine Kopie des Ausweises erhalten und bewahren Sie das Dokument zusammen mit den Vertragsunterlagen auf.
• Der Ausweis soll den Vergleich der Energieeffizienz verschiedener Gebäude ermöglichen. Beachten Sie jedoch, dass Ausweise auf der Basis von Energiebedarf (Bedarfsausweis)und Energieverbrauch (Verbrauchsausweis) beim gleichen Gebäude deutlich voneinander abweichen können. Der Verbrauchskennwert ist häufig niedriger (also günstiger). Eine Prognose des zukünftigen Heizenergieverbrauchs ist anhand des Energieausweises nicht unmittelbar möglich. Warum das so ist, erfahren Sie hier.

Tipps: So checken Sie den Energiestandard bei der Besichtigung

Anstatt sich ausschließlich auf den Energieausweis zu verlassen, empfehlen wir Ihnen, bei einer Haus- oder Wohnungsbesichtigung auch auf folgende Details zu achten oder gezielt danach zu fragen:

• Wärmedämmung: Optimal ist eine Dämmung aller Außenwände, der Kellerdecke und der obersten Geschossdecke, bzw. des Dachstuhls (bei ausgebautem Dachgeschoss).
• Fenster: Eine Wärmeschutzverglasung aus 2 Scheiben sollte der Mindeststandard sein. Fenster und Türen sollten winddicht sein.
• Lage einer Wohnung im Gebäude: Wenn die Wohnung großflächig an Außenwände bzw. an unbeheizte Gebäudeteile oder -anbauten grenzt, benötigt sie vermutlich deutlich mehr Heizenergie als eine von beheizten Räumen umgebene Wohnung. Fragen Sie auch nach früheren Heizkostenabrechnungen.
• Heizung: Achten Sie auf die Art der Heizung. Denn der Energieträger oder Brennstoff der Heizungsanlage beeinflusst maßgeblich die Energiekosten.
• Warmwasser: Bei häufigem und hohem Warmwasserverbrauch ist die zentrale Erwärmung kostengünstiger. Bei niedrigem Warmwasserbedarf dagegen kann eine elektrische Erwärmung durch moderne, elektronisch geregelte Durchlauferhitzer die günstigere Variante sein. Die Verbraucherzentrale NRW gibt konkrete Spartipps für Durchlauferhitzer und Zentralheizungen.