Für wen ein Energieausweis zur Immobilie Pflicht ist

Ein Energieausweis ist nötig, wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten wollen. Wir sagen Ihnen, wann Sie dieses Dokument sonst noch brauchen und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.

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Verbraucherzentrale

Das Wichtigste in Kürze:

Für Verkäufer:innen von Immobilien und Neu-Vermieter:innen ist ein Energieausweis Pflicht. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das die Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat.
Schon in der Wohnungsanzeige müssen bestimmte Kenndaten genannt werden.
Käufer:innen und Neu-Mieter:innen haben ein Recht darauf, rechtzeitig vor ihrer Entscheidung für die Immobilie über die Inhalte aus dem Energieausweis informiert zu werden.

Spätestens bei Verkauf oder Neu-Vermietung brauchen Sie einen Energieausweis

Fast jedes neue Gebäude, das auf übliche Temperaturen beheizt werden soll, braucht einen Energieausweis. Außerdem ist ein Ausweis notwendig, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchten. Die Vorgaben dazu beruhen auf dem Gebäudeenergiegesetz. Zuvor galt die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Mit dem Dokument sollen Kauf- oder Mietinteressent:innen über die energetischen Kennwerte und die daraus resultierenden Treibhausgasemissionen des Gebäudes informiert werden. Den Energieausweis müssen Sie als Eigentümer:in aber nur bei einem Nutzerwechsel vorlegen. Solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie also keinen Energieausweis. Mieter:innen in bestehenden Mietverhältnissen haben daher keinen Anspruch, den Energieausweis zu sehen.

Von der Ausweispflicht befreit sind Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Weitere Spezialfälle, für die Sie keinen Ausweis benötigen, werden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) beschrieben.

Eigentümer:innen von Neu- und Bestandsbauten müssen sicherstellen, dass sie von Planer:innen oder Architekt:innen einen erforderlichen Ausweis erhalten. Gleiches gilt, wenn ein Gebäude umfassend saniert und dabei eine energetische Gesamtbilanzierung nach GEG durchgeführt wird, wie es beispielsweise eine Sanierung zu einem KfW-Effizienzhaus erfordert. Einzelmaßnahmen wie beispielsweise ein Austausch der Fenster erfordern keine aufwändige Gesamtbilanzierung des Gebäudes, um KfW-Fördermittel in Anspruch zu nehmen. Wegen einzelner Sanierungsschritte sind Sie auch nicht dazu verpflichtet, einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen.

Vermieter:innen dürfen die Kosten für den Energieausweis nicht auf die Mieter:innen umlegen. Wohnungseigentümer:innen in Eigentumsgemeinschaften haben bei Verkauf oder Vermietung ihrer Wohnung einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, dass sie den Ausweis rechtzeitig erhalten. Die Kosten sind von der Eigentumsgemeinschaft zu tragen.

Auch wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Eigentümer:in selbst bewohnen und daher keinen Energieausweis benötigen, lohnt sich bei steigenden Energiepreisen in vielen Fällen eine Dämmung oder Heizungserneuerung. Wichtig ist eine fachkundige und unabhängige Beratung, damit die Maßnahmen gut aufeinander abgestimmt sind und fachgerecht durchgeführt werden.

Welcher Ausweis für welches Gebäude?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich darin unterscheiden, wie die Energiekennwerte ermittelt werden: einen Bedarfsausweis und einen Verbrauchsausweis. Ein Verbrauchsausweis ist aufgrund des geringeren Aufwands bei der Datenerhebung in der Regel günstiger. Er ist jedoch auch weniger aussagekräftig.

Welcher Energieausweis ist zulässig für Gebäude im Bestand?

Anzahl der Wohneinheiten und Baualter des Wohngebäudes	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag vor dem 01.11.1977 die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind nicht erfüllt	X
mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag vor dem 01.11.1977 die Anforderungen der 1. Wärmeschutzverordnung sind erfüllt	X	X
mit 1-4 Wohneinheiten Bauantrag nach dem 01.11.1977	X	X
mit 5 und mehr Wohneinheiten	X	X

Außerdem kann ein Verbrauchsausweis nur dann ausgestellt werden, wenn die Heizkosten- und Verbrauchsabrechnungen aus drei aufeinander folgenden Jahren vollständig vorliegen. Dabei darf das Ende dieses Abrechnungszeitraums höchstens 18 Monate zurückliegen. Ausschlusskriterien können beispielsweise sein, wenn dezentral über Gasetagenheizungen geheizt wird oder das Gebäude vor Kurzem umfassend modernisiert wurde.

Für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.

Büro- oder Verwaltungsgebäude, Gewerbe- oder Einkaufszentren und ähnliche Gebäude benötigen einen so genannten "Energieausweis für Nichtwohngebäude". Dieser unterscheidet sich vom Ausweis für Wohngebäude vor allem dadurch, dass auch die Energiebedarfe für die Lüftung, die Beleuchtung und - falls vorhanden - für die Klimatisierung des Gebäudes in den Endenergiekennwert einfließen. Diese Bedarfe werden in einem Ausweis für ein Nichtwohngebäude einzeln aufgelistet. Gibt es in einem Gebäude sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume, sind unter Umständen zwei getrennte Energieausweise erforderlich.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Mieter- bzw. Kaufinteressierte haben das Recht, die Energieeffizienz der Immobilie bei ihrer Entscheidung über den Abschluss eines Miet- bzw. Kaufvertrags zu berücksichtigen. Vermieter:innen, Verkäufer:innen oder Makler:innen haben daher die Pflicht, Ihnen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung zu zeigen.

Sollte keine Besichtigung vereinbart werden, muss der Energieausweis (oder eine Kopie) unverzüglich vorgelegt werden, - spätestens aber dann, wenn Miet- oder Kaufinteressent:innen dies fordern. Sie können den Energieausweis also rechtzeitig vor Vertragsabschluss zur Kenntnis nehmen, vielleicht auch als Aushang bei der Besichtigung des Objekts.

Die Pflicht zur Vorlage umfasst das ganze Dokument, also einschließlich der Modernisierungsempfehlungen, sofern der Ausweis welche beinhaltet. Kaufen Sie eine Immobilie, müssen Sie, nachdem Sie den Ausweis erhalten haben, darüber ein Beratungsgespräch mit einer Fachperson führen, sofern dieses Gespräch gratis angeboten wird. Dazu bieten beispielsweise die Verbraucherzentralen eine Möglichkeit.

Tipp: Halten Sie den Ausweis aktuell. Zwar müssen Sie beispielsweise nach einer neuen Heizung keinen neuen Ausweis erstellen lassen. Dennoch ist es sinnvoll dies zu tun, damit die Angaben zum Gebäude tatsächlich den aktuellen Stand widerspiegeln. Dies erhöht am Ende auch die Chancen, neu zu vermieten oder die Immobilie zu verkaufen. Der Ausweis darf maximal 10 Jahre alt sein.

Müssen in einer Wohnungs-Anzeige Informationen aus dem Ausweis stehen?

Wer eine Immobilie vermieten oder verkaufen möchte, muss dazu einen gültigen Energieausweis besitzen. Liegt dieser bereits bei Aufgabe der Immobilienanzeige vor, dann ist es verpflichtend darin wichtige Angaben aus dem Ausweis zu nennen. Das sind:

die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch)
der Endenergie-Kennwert der Immobilie (in kWh/m²a)
der (hauptsächliche) Energieträger für die Beheizung
das Gebäude-Baujahr
die Effizienzklasse der Immobilie

Wird eine Immobilien-Anzeige nicht-kommerziell veröffentlicht, zum Beispiel per Zettel an einem schwarzen Brett eines öffentlichen Gebäudes, darf auf Angaben aus dem Energieausweis verzichtet werden.

Muss mein Gebäude vor Ort begutachtet werden?

Ausweisaussteller:innen müssen das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es reicht, wenn Sie als Eigentümer:in Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Die Ausweis-Ausstellerin ist dann trotzdem für die Richtigkeit der Daten im Ausweis verantwortlich, sie muss prüfen ob die angegebenen Daten plausibel sind.
Wichtig können die Form und Qualität der Datenerhebung dann werden, wenn eine Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellt. In einem solchen Fall sind Sie als Eigentümer:in besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn Sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert haben und Ihr:e Ausweisaussteller:in das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat.

Betrugsversuche mit den Energieausweis-Pflichten

Richtige und eine ganze Reihe von Angaben in einem Ausweis sind gesetzlich vorgeschrieben. Dieser Pflicht nicht nachzukommen ist streng genommen eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld von maximal 10.000 Euro bestraft werden - das klingt dramatisch. Auf diese Angst setzen Gauner:innen, die Haus- und Wohnungsbesitzer:innen Geld aus der Tasche ziehen wollen. Richtig ist, dass ein so hohes Bußgeld im Maximalfall droht, wenn Sie in einer Immobilienanzeige oder spätestens beim Besichtigungstermin die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verschweigen. Falsch ist allerdings, dass jede:r Haus- und Wohnungsbesitzer:in solch einen Ausweis braucht. Lesen sie hier, in welchen Fällen ein Energieausweis nötig ist.
Die Betrüger:innen gehen hauptsächlich mit zwei Maschen vor:

1. Der Anruf
Haus- und Wohnungsbesitzer:innen wird am Telefon erklärt, dass der Energieausweis für Wohngebäude Pflicht sei und die Firma am anderen Ende der Leitung diesen ausstellen würde. Meist handelt es sich um unerlaubte Werbeanrufe. Stimmen Sie einem Termin zu, erhalten Sie eine Auftragsbestätigung zusammen mit einer Zahlungsaufforderung. Mit Ihrer Unterschrift bevollmächtigen Sie die Firma zur "Beantragung eines Energieausweises". Zugleich erklären Sie sich mit der "Kontaktaufnahme und der Beratung" einverstanden, die laut Anrufer:in erforderlich seien, um den Ausweis zu erstellen. Die Folge dürften weitere Werbeanrufe auch von anderen Firmen sein.

Tipp: Die Verbraucherzentrale rät Betroffenen, auf die Anrufe nicht einzugehen und das Gespräch möglichst schnell zu beenden. Werden Unterlagen zugeschickt, sollten Sie auf keinen Fall den Geldbetrag überweisen, sondern der Forderung schriftlich widersprechen und den angeblich abgeschlossenen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Hierbei hilft unser Musterbrief. Zusätzlich sollten Sie Anzeige bei der Polizei erstatten und den unerlaubten Werbeanruf bei der Bundesnetzagentur melden.

2. Der Gutschein

Im Briefkasten liegt ein Gutschein, beispielsweise für eine "objektbezogene Energieeffizienz-Information". Ein paar Tage später steht ein:e Berater:in vor der Haustür, um einen Termin zu vereinbaren, bei dem ein Energieausweis ausgestellt werden soll. Gleichzeitig will die Person teure und zum Teil unnötige Handwerkerleistungen verkaufen.

Unser Rat: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Haben Sie trotzdem einen Vertrag abgeschlossen, können Sie sich als Verbraucher:in auf ein 14-tägiges Widerrufsrecht berufen. Wer unsicher ist, kann sich an die Beratungsstelle der Verbraucherzentrale in seiner Nähe wenden.

Welche Behörde ist für den Energieausweis zuständig?

Wenn Gebäudeeigentümer:innen den Energieausweis gar nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig zugänglich machen, gilt dies gemäß GEG als Ordnungswidrigkeit. Kauf- oder Mietinteressent:innen können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.

Dabei ist die Zuständigkeit für Energieausweise in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie liegt meist bei den unteren Bauaufsichtsbehörden oder Bauordnungsämtern der Kommunen oder Kreise, in denen sich die Gebäude befinden.

Verstöße bei der Ausstellung oder Verwendung eines Energieausweises können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Dazu sollten Sie es als Vermieter:in oder Verkäufer:in nicht kommen lassen und schon aus eigenem Interesse bei Unklarheiten im Vorfeld mit der Behörde Kontakt aufnehmen.