So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie

Sie brauchen einen neuen Energieausweis? Wir sagen Ihnen, wie Sie einen geeigneten Ausweisaussteller finden und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Das Wichtigste in Kürze:

Zur Ausstellung von Energieausweisen sind nur Personen mit einer besonderen Qualifizierung berechtigt.
Ein Bedarfsausweis ist teurer als ein Verbrauchsausweis, liefert aber auch meistens aussagekräftigere Daten.
Neuere Dokumente erhalten eine Registriernummer, die behördlichen Kontrollen dient.

Neben einem Energieausweis stehen zwei Geldscheine in Form eines Hauses auf dem Tisch.

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Ausstellung und Kosten der Energieausweise

Zur Ausstellung von Bedarfs- und Verbrauchsausweisen sind nur Personen berechtigt, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können.

Den Energieausweis dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis ausstellen. Dazu zählen beispielsweise Ingenieure, Architekten, Physiker oder Handwerker. Das GEG zählt sämtliche Voraussetzungen auf. Es fehlt jedoch ein amtliches Zertifikat der Zulassung. Daher sind für Sie als Auftraggeber verlässliche Angaben des Ausstellers wichtig, dass er die Anforderungen des GEG erfüllt. Wer vorsätzlich oder fahrlässig Energieausweise oder Modernisierungsempfehlungen ausstellt, ohne dazu berechtigt zu sein, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld bestraft werden kann.

Tipp: Als Auftraggeber sollten Sie sich eine schriftliche Bestätigung des Ausstellers geben lassen, dass er oder sie persönlich Energieausweise ausstellen darf. Die formale Zulassung des Ausstellers sagt allerdings noch nichts über seine Qualifikation. Vergleichen Sie daher besser verschiedene Angebote und informieren Sie sich über die jeweilige Fachkenntnis. Achten Sie auch darauf, dass der Aussteller eine Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, die eventuell entstehende Ansprüche bei einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis abdecken kann.

So finden Sie einen geeigneten Ausweisaussteller

Eine vollständige Liste berechtigter Aussteller gibt es nicht. Bei der Internetsuche können Sie sowohl Portale mit Ausstellerübersichten (meist nach Postleitzahl geordnet) als auch Einzelaussteller finden. Die Einträge beruhen in der Regel auf ungeprüften Selbstauskünften der Aussteller.

Eine Datenbank mit Energieberatern, deren Qualifikation regelmäßig überprüft wird, ist die Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme, die von der deutschen Energieagentur (dena) betreut wird. Die Wahl eines Ausstellers aus dieser Liste ist insbesondere empfehlenswert, wenn Sie auch eine Modernisierung des Gebäudes planen. Denn nur hier gelistete Personen dürfen als Sachverständige die Bestätigungen ausstellen, die Sie für die Beantragung von KfW-Fördermitteln benötigen. Wer beim Bauen, Kaufen oder Sanieren auf energieeffiziente Technologien setzt, dem steht eine wahre Flut von Zuschüssen und Krediten offen - zumal Bund, Land, Kommune und private Energieversorger ihre jeweils eigenen Förderungen haben. Eine Übersicht für das Bundesland Nordrhein-Westfalen gibt es hier.

Berechtigte Aussteller finden sich ebenfalls auf einer weiteren dena-Liste. Voraussetzung für die Aufnahme in der dena-Datenbank ist, dass die Aussteller die Qualifikationsanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes für Energieausweise gegenüber der dena nachweisen.

Aussteller für Energieausweise können auch Bauingenieure oder Architekten sein. Sie finden entsprechende Listen auf den Internetseiten der Ingenieurkammern (in NRW z.B. die Ingenieurkammer-Bau) und der Architektenkammern (hier z.B. in NRW). Diese Listen können Sie nach Themen wie "Energieberatung" filtern.

Tipp: Bevor Sie sich für einen Ausweisaussteller entscheiden, sollten Sie sich vergewissern, dass er oder sie folgende Leistungen ausdrücklich zusichert:

Vertrag mit genauer Leistungsbeschreibung
Erklärung des Ausstellers, auf welcher Grundlage er oder sie persönlich zur Ausstellung von Energieausweisen nach dem Gebäudeenergiegesetz berechtigt ist
Schriftliche Bestätigung aller Daten und Angaben, die von Ihnen übermittelt und die für die Erstellung des Ausweises verwendet wurden
Datenschutzzusicherung für alle übermittelten und errechneten Daten
Nummer der Berufshaftpflichtversicherung des Ausstellers, die eventuell entstehende Ansprüche bei einem fehlerhaft ausgestellten Ausweis abdecken kann.

Durch Ihre Forderungen tragen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit und zur Verbesserung des Qualitätsstandards bei.

Datenerhebung und Ortstermin

Ein Ausweisaussteller muss das Gebäude nicht besichtigen oder begehen. Es reicht, wenn Sie als Eigentümer die Daten bereitstellen, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Tun Sie das, ist der Ausweis-Ersteller dafür verantwortlich, dass die Angaben richtig sind. Aussagekräftige Fotos oder Datenblätter der technischen Anlagen können dabei hilfreich sein. Er darf diese nur verwenden, wenn er keine begründeten Zweifel an der Richtigkeit hat. Die ermittelten Energiekennwerte basieren auf den zugrunde gelegten Daten und dem angewandten Rechenverfahren.

Wichtig werden die Form und Qualität der Datenerhebung vor allem dann, wenn ein Käufer nach dem Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung die Richtigkeit des Energieausweises in Frage stellt. In einem solchen Fall sind Sie als Eigentümer besser vor Zweifeln und möglichen Schadenersatzforderungen geschützt, wenn Sie zuvor mit etwas größerer Sorgfalt agiert haben und der Ausweisaussteller das Gebäude besichtigt und eine aufwändigere Datenerhebung vorgenommen hat. Beispielsweise ist eine Energieberatung ohnehin an einen Vor-Ort-Termin geknüpft. Hat Ihr Berater die entsprechende Qualifikation, können Sie die Energieberatung mit der Erstellung eines Energieausweises verbinden.

Tipp: Für die Ausstellung eines Bedarfsausweises ist eine umfangreiche Aufnahme der Gebäudedaten notwendig, die ein Laie kaum korrekt durchführen kann. Wir empfehlen daher, dass ein Experte einen Bedarfsausweis erst nach einer Vor-Ort-Begehung des Gebäudes ausstellen sollte.

Preise und Zahlungsweise

Energieausweise werden schon für unter 100 Euro angeboten. Verbrauchsausweise sind dabei meistens günstiger als Bedarfsausweise, weil bei ihnen der Aufwand für die Datenerhebung geringer ist. Allerdings ist ihre Aussagekraft auch anders zu bewerten. Wie teuer es im Einzelfall wird, hängt auch von der Komplexität des Gebäudes ab, also von der Gebäudegröße, dem Aufwand für die Erfassung der unterschiedlichen Bauteile, dem Heizsystem und den vorliegenden Bauunterlagen. Eine Energieberatung ist aber auch beim Bedarfsausweis nicht inbegriffen.

Tipp: Entspricht der Ausweis nicht den gesetzlichen Vorgaben, können Sie als Auftraggeber vom Aussteller zunächst eine kostenlose Nachbesserung verlangen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, können Sie nach angemessener Fristsetzung weitere Rechte geltend machen und zum Beispiel vom Vertrag zurücktreten. Das gilt auch dann, wenn der Aussteller die Nachbesserung von vornherein als unzumutbar ablehnt. Sie erhalten dann das für den Ausweis gezahlte Geld zurück.

Gehen Sie nicht auf Forderungen mancher Ausweisaussteller nach Vorkasse ein. Bestehen Sie zunächst auf der Lieferung eines korrekten und vollständigen Ausweises und fordern Sie bei mangelhafter Lieferung bzw. Leistung eine kostenlose Nachbesserung.

Billigangebote genau prüfen

Im Internet gibt es für Energieausweise Billig- und Schnäppchenangebote schon für weniger als 25 Euro. Dahinter verbergen sich in der Regel Verbrauchsausweise mit Datenerhebung per Internet und Online- oder Postzustellung des Dokuments, ohne dass der Aussteller das Gebäude vor Ort in Augenschein nimmt. Mitunter werden sogar Bedarfsausweise ohne Begehung angeboten. Auf diese Art den Ausweis zu erstellen, ist zwar grundsätzlich zulässig, aber oft gibt es bereits bei der Datenerhebung erhebliche Mängel. Dies kann dazu führen, dass der Ausweis fehlerhaft ist und damit seine Funktion nicht erfüllt. Soll ein Ausweis ohne eine Vor-Ort-Begehung des Ausstellers ausgestellt werden, ist es besonders wichtig, die Angebote äußerst sorgfältig zu prüfen und zu vergleichen. Dabei sollten Sie sich als Auftraggeber auch nicht von umfangreichen Fragebögen für die Datenaufnahme abschrecken lassen – ganz im Gegenteil: Der Aussteller kann nur einen korrekten Energieausweis ausstellen, wenn er dazu genügend Informationen erhält. Auch wenn der Aussteller nicht vor Ort war, ist es wichtig, dass die ihm gelieferten Daten fachmännisch ermittelt wurden. Was im Energieausweis stehen muss, erfahren Sie hier.

Zum Energieausweis gehören auch sinnvolle Modernisierungsempfehlungen. Dafür muss der Aussteller auch abfragen, welche nachträglichen Maßnahmen in welchem Jahr bereits durchgeführt worden sind, zum Beispiel:

Wärmedämmung von Dach, Außenwänden, Kellerdecke, Spitzboden
Austausch der Fenster oder der Verglasung
Dämmung von Heizleitungen, Einbau von Thermostatventilen
Solar- oder Lüftungsanlage.

Tipp: Achten Sie darauf, dass der Ausweisaussteller auch bei einem Verbrauchsausweis Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen abgibt. Angaben dazu benötigt der Aussteller ohnehin zur vorgeschriebenen Prüfung der Daten auf Plausibilität. Werden Sie nicht erhoben, so besteht der begründete Verdacht, dass dieser Aussteller seinen Verpflichtungen nicht in vollem Umfang nachkommt. Beachten Sie unsere Empfehlungen zur Ausstellersuche.

Nepp mit dem Energieausweis

Wer Wohnraum verkaufen oder neu vermieten will, braucht einen Energieausweis. Das nutzen auch Betrüger aus.
10.000 Euro Bußgeld - das klingt dramatisch. Auf diese Angst setzen Gauner, die Haus- und Wohnungsbesitzern Geld aus der Tasche ziehen wollen. Richtig ist, dass ein so hohes Bußgeld im Maximalfall droht, wenn Sie in einer Immobilienanzeige oder spätestens beim Besichtigungstermin die Pflichtangaben zur Energieeffizienz verschweigen. Falsch ist allerdings, dass jeder Haus- und Wohnungsbesitzer generell so einen Ausweis braucht. Lesen sie hier, in welchen Fällen ein Energieausweis nötig ist.

Die Betrüger gehen hauptsächlich mit zwei Maschen vor:

1. Der Anruf

Haus- und Wohnungsbesitzern wird am Telefon erklärt, dass der Energieausweis für Wohngebäude Pflicht sei und der Anrufer diesen ausstellen würde. Meist handelt es sich um unerlaubte Werbeanrufe. Stimmen Sie als Angerufener einem Termin zu, erhalten Sie eine Auftragsbestätigung zusammen mit einer Zahlungsaufforderung. Mit Ihrer Unterschrift bevollmächtigen Sie die Firma zur "Beantragung eines Energieausweises". Zugleich erklären Sie sich mit der "Kontaktaufnahme und der Beratung" einverstanden, die laut der Anrufer erforderlich seien, um den Ausweis zu erstellen. Die Folge dürften weitere Werbeanrufe auch von anderen Firmen sein.

Tipp: Die Verbraucherzentrale rät Betroffenen, auf die Anrufer nicht einzugehen und das Gespräch möglichst schnell zu beenden. Werden Unterlagen zugeschickt, sollten Sie auf keinen Fall den Geldbetrag überweisen, sondern der Forderung schriftlich widersprechen und den angeblich abgeschlossenen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Hierbei hilft unser Musterbrief. Zusätzlich sollten Sie Anzeige bei der Polizei erstatten und den unerlaubten Werbeanruf bei der Bundesnetzagentur melden.

2. Der Gutschein

Im Briefkasten liegt ein Gutschein, beispielsweise für eine "objektbezogene Energieeffizienz-Information". Ein paar Tage später steht ein Berater vor der Haustür, der einen Termin vereinbaren will, um einen Energieausweis auszustellen. Gleichzeitig will er teure und zum Teil unnötige Handwerkerleistungen verkaufen.

Unser Rat: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Haben Sie trotzdem einen Vertrag abgeschlossen, können Sie sich als Verbraucher auf ein 14-tägiges Widerrufsrecht berufen. Wer unsicher ist, kann sich an die Beratungsstelle der Verbraucherzentrale in seiner Nähe wenden.

Registriernummern und Kontrollen

Seit Mai 2014 erhält jeder Energieausweis eine eigene Registriernummer. Diese beantragt der Ausweisaussteller beim Deutschen Institut für Bautechnik.

Die Registriernummer dient den zuständigen Behörden zur stichprobenartigen Kontrolle der Energieausweise. Damit soll die Qualität der Dokumente verbessert werden. Verschiedene Untersuchungen, auch durch die Verbraucherzentralen, haben teilweise erhebliche Qualitätsmängel festgestellt. Deshalb soll ein bestimmter Anteil aller neuen Energieausweise überprüft werden. Zur Auswahl der Stichproben rufen die Behörden einzelne Ausweise über deren Registriernummern ab.

Die Aussteller sind verpflichtet, Kopien der von ihnen ausgestellten Energieausweise zwei Jahre lang aufzubewahren und den Kontrollbehörden auf Verlangen zu übergeben. Dabei sind die Datenschutzbestimmungen einzuhalten. Die Kontrolle der Ausweise kann auf unterschiedliche Arten erfolgen – bis hin zu einer vollständigen Überprüfung der Eingabedaten und der Ergebnisse. Sollte dazu allerdings auch eine Vor-Ort-Begehung des Gebäudes erforderlich sein, müssen Sie als Gebäudeeigentümer erst zustimmen. Dazu sind Sie nicht verpflichtet.

Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung

Energieausweise enthalten auf Seite 4 kurze Empfehlungen zur Modernisierung des Gebäudes. Sie weisen auf möglichst kostengünstige Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz hin, ersetzen jedoch keine Energieberatung. Es sind lediglich Hinweise, wie sich der bauliche Wärmeschutz und die Heizungsanlage optimieren und erneuerbare Energien nutzen lassen. Der Ausweisaussteller gibt zu den einzelnen Empfehlungen auch an, ob diese als Einzelmaßnahmen oder in Zusammenhang mit größeren Modernisierungen durchgeführt werden können. Zusätzlich kann er noch die geschätzten Amortisationszeiten und die Kosten pro gesparter Kilowattstunde Energie nennen. Diese Angaben sind allerdings nicht verpflichtend.

Die Empfehlungen auf dem Energieausweis sollen Eigentümer und Eigentümerinnen dazu veranlassen, über eine Modernisierung ihres Gebäudes nachzudenken. Eine Umsetzung der Maßnahmen ist jedoch nicht vorgeschrieben.

Es ist ratsam, vor einer geplanten energetischen Sanierung eine Energieberatung in Anspruch zu nehmen. Dabei können die Berater verschiedene Sanierungsvarianten aufzeigen und umfassendere Maßnahmenvorschläge unterbreiten, als dies auf einer Seite im Energieausweis möglich ist. Zudem kann der Energieberater gezielter auf die Vorstellungen und das finanzielle Budget des Gebäudeeigentümers eingehen.

Eine Energieberatung vor einer geplanten Modernisierung macht vor allem dann Sinn, wenn es sich bei dem vorliegenden Energieausweis um einen Verbrauchsausweis handelt, der nur anhand der Verbrauchszahlen und ohne Begehung des Gebäudes erstellt wurde. Ein Bedarfsausweis liefert dagegen schon konkretere Hinweise auf die Schwachstellen des Hauses und kann als gute Grundlage für eine weitergehende Beratung dienen. Nach erfolgter Modernisierung lässt sich ein Bedarfsausweis zudem mit begrenztem Aufwand auf den neuesten Stand bringen und er dokumentiert dann gleich den verbesserten Standard des Gebäudes.

Zu beachten ist jedoch, dass die Gebäudedaten für den Bedarfsausweis in der Regel nach einem vereinfachten Verfahren ermittelt werden. Das ist hier zulässig, um die erforderlichen Kennwerte zu berechnen. Doch aufgepasst: Diese Vereinfachungen sind für den Energieeffizienz-Nachweis nach GEG bei einer Sanierung oder für den Antrag auf Fördermittel zum Beispiel für ein KfW-Effizienzhaus nicht erlaubt. Für Eigentümer, die eine Modernisierung planen, kann es deshalb sinnvoller sein, einen Energieausweis im Rahmen eines Energieberatungsberichts ausstellen zu lassen. Dieser wird vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert.

Energieausweis und BAFA-Energieberatung für Wohngebäude

Das BAFA unterstützt eine Energieberatung für Wohngebäude ("Vor-Ort-Beratung"). In diesem Rahmen werden beispielsweise Beratungen zu Ein- und Zwei-Familienhäusern mit bis zu 1.300 Euro gefördert. Ein von der BAFA registrierter Energieberater ermittelt den energetischen Ist-Zustand eines Gebäudes und erstellt auf Grundlage dieser Daten ein Sanierungskonzept. Dabei werden die thermische Hülle (Dach, Fassade, Boden, Fenster, Türen) und die Anlagentechnik (Heizung, Warmwasser) einbezogen. Seine Ergebnisse fasst der Energieberater in einem schriftlichen Bericht zusammen. Die errechneten Energiekennwerte kann er gleichzeitig mit der Beratung in den Energieausweis übertragen. Dies sollten Sie aber unbedingt vorab mit ihm vereinbaren.

Wenn der Energieausweis mit einem BAFA-Energieberatungsbericht verbunden werden soll, müssen Sie einen Energieberater beauftragen, der nicht nur nach GEG berechtigt ist, Energieausweise auszustellen, sondern auch beim BAFA zugelassen ist. BAFA-anerkannte Berater finden Sie auf der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes. Viele der dort gelisteten Berater sind darüber hinaus berechtigt, als Sachverständige die benötigten Bestätigungen für KfW-Fördermittel auszustellen. Bei einer geplanten Modernisierung ist es ratsam, auch darauf zu achten.

Die Richtlinie über die Förderung von Energieberatungen für Wohngebäude stellt andere Anforderungen an beratungsberechtigte Personen als das GEG. Die wichtigsten Aspekte sind:

Der Kreis der antragsberechtigten Energieberater umfasst z.B. auch Handwerker und Energieversorger.
Die Energieberater müssen sich durch Selbsterklärung gegenüber dem BAFA dazu verpflichten, hersteller-, anbieter-, produkt- und vertriebsneutral zu beraten.
Für die Zulassung benötigen Energieberater eine Haftpflichtversicherung.

Tipp: Sofern Sie einzelne Modernisierungen planen, die keine umfassende Gebäudebilanzierung erfordern, empfehlen wir eine Energieberatung der Verbraucherzentrale. Dabei erfahren Sie, wie Sie Ihren Energieverbrauch beispielsweise durch die Optimierung oder den Austausch der Heizungsanlage, durch eine Wärmedämmung oder eine Fenstererneuerung senken können und welche Fördermittel es dafür gibt. Energieausweise und Fördermittel-Anträge können im Rahmen dieser Beratung allerdings nicht ausgestellt werden.

Sanierungskonfigurator gibt Anhaltspunkte

Mit dem Sanierungskonfigurator des Bundes können Sie als Eigentümer bereits vor einer Energieberatung den Endenergiebedarf Ihres Gebäudes abschätzen. Mit diesem Tool ist es auch möglich, zumindest grob zu überprüfen, ob ein Energieausweis plausibel ist. Außerdem können Sie simulieren, wie sich verschiedene Vorhaben zur Energieeinsparung auswirken, zum Beispiel eine Wärmedämmung oder ein Heizungstausch. Zusätzlich erfahren Sie, wie viel diese Modernisierungsmaßnahmen in etwa kosten und welche staatlichen Fördermittel Sie dafür beantragen können. Der Sanierungskonfigurator ersetzt allerdings weder einen erforderlichen Energieausweis noch eine professionelle Energieberatung.